Налоги при покупке недвижимости на Кипре | Ставка налога, как сэкономить

Единовременные выплаты, связанные с приобретением недвижимости

Налог на переход права собственности (Transfer Fee)

На странице Юридические вопросы рассказывается, что покупатель становится зарегистрированным собственником недвижимости после того, как государство оформляет Свидетельство о собственности (Title Deed) на купленную недвижимость и переводит его на имя покупателя.

Данный процесс сопровождается выплатой налога государству, который называется Transfer Fee. Базой для начисления Transfer Fee является контрактная стоимость недвижимости (без учета НДС).

Ставки налога:

Transfer Fee не взимается на недвижимость, облагаемую НДС (то есть первичную недвижимость). Налог платится только при покупке вторичной недвижимости.

Рассмотрим пример. Вы приобрели недвижимость за €500.000. Transfer Fee, который Вам предстоит заплатить государству, составит сумму трех слагаемых:

85.000*1,5% + 85.000*2,5% + 330.000*4% = €16.600

Как можно сэкономить? Вы можете оформить приобретение на два лица. Получится, что каждый по контракту платит €250.000. В таком случае, расчет будет следующим.

(85.000*1,5% + 85.000*2,5% + 80.000*4%)*2 = €13.200

Если оформить приобретение на большее число лиц, то, соответственно, можно сэкономить еще больше.

Также можно несколько оптимизировать налог путем вынесения стоимости некоторых работ и материалов за рамки основного договора купли-продажи, оформляя их как дополнительные работы («extras»). Необходимо иметь в виду, что особо злоупотреблять этим не стоит, ибо при расчете Transfer Fee Земельный Комитет (Land District Office) учитывает не только контрактную стоимость Вашего объекта недвижимости, но и стоимость похожих объектов, проданных в том же районе, примерно в то же время, что и Ваш. Они могут не согласиться с Вашими цифрами, если увидят, что стоимость Вашего объекта явно занижена по сравнению с аналогичными.

Гербовый сбор (Stamp duties)

Из раздела Юридические вопросы Вы можете узнать, что после подписания договора купли-продажи происходит оплата Гербового сбора и депонирование договора в Земельном комитете.

Гербовый сбор является госпошлиной при приобретении недвижимости. Он выплачивается единожды в течение тридцати дней с момента заключения договора на покупку недвижимости. Гербовый сбор составляет 0,15% от суммы договора купли-продажи (без учета НДС), не превышающей €170.000, и 0,2% от суммы, превышающей €170.000. Первые €5.000 Гербовым сбором не облагаются.

Таким образом, если Вы приобрели недвижимость стоимостью €500.000, то гербовый сбор составит:

5.000*0% + 165.000*0,15% + 330.000*0,2% = €907,5

Подведем итоги. При покупке недвижимости на Кипре Вы платите два налога Transfer Fee и Stamp Duties. В нашем примере, при приобретении и оформлении апартаментов контрактной стоимостью €500.000 в собственность на двух лиц, Вы единовременно платите около €14.100.

В некоторых случаях девелоперы практикуют продажу недвижимости, оформленную на юридическое лицо. В таком случае Вы приобретаете акции компании, которой эта недвижимость принадлежит. Здесь Вам не придется платить налоги при приобретении недвижимости.

Единовременные выплаты, связанные с продажей или передачей недвижимости

Налог с прироста капитала (Capital Gain Tax) 

Если Вы решили продать Вашу недвижимость на Кипре, то Вы платите налог с прироста капитала (Capital Gains Tax) по ставке 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и покупки). При этом надо учитывать, что на самом деле фактическая ставка налога значительно, в разы, меньше, так как законодательство Кипра предусматривает существенные льготы по данному налогу.

Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые €17.086 для каждого собственника. 

Далее, если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые €85.430 прироста капитала налогом не облагаются.

Более того, из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта, такие как ремонт, другие материальные затраты и т.п.

Если при покупке недвижимость была оформлена на локальную кипрскую компанию, то продажу можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При сделках с крупными комплексами недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя.

Одним словом, правильная организация всех составляющих ведёт к эффективным сделкам с недвижимостю. Наши специалисты совместно с ассоциированными членами Альянса готовы предложить Вам подробную консультацию по данному вопросу. 

Налог на наследство

Недвижимость на Кипре не облагается налогом на наследство.

Ежегодный налог на недвижимость

Начиная с 2017 года ежегодный налог на недвижимость полностью отменяется.