Налоги при покупке недвижимости на Кипре | Ставка налога, как сэкономить

Единовременные выплаты, связанные с приобретением недвижимости

Налог на переход права собственности (Transfer Fee)

На странице Юридические вопросы рассказывается, что покупатель становится зарегистрированным собственником недвижимости после того, как государство оформляет Свидетельство о собственности (Title Deed) на купленную недвижимость и переводит его на имя покупателя.

Данный процесс сопровождается выплатой налога государству, который называется Transfer Fee. Базой для начисления Transfer Fee является контрактная стоимость недвижимости (без учета НДС).

Ставки налога:

Transfer Fee не взимается на недвижимость, облагаемую НДС (то есть первичную недвижимость). Налог платится только при покупке вторичной недвижимости.

Рассмотрим пример. Вы приобрели недвижимость за €500.000. Transfer Fee, который Вам предстоит заплатить государству, составит сумму трех слагаемых:

85.000*1,5% + 85.000*2,5% + 330.000*4% = €16.600

Как можно сэкономить? Вы можете оформить приобретение на два лица. Получится, что каждый по контракту платит €250.000. В таком случае, расчет будет следующим.

(85.000*1,5% + 85.000*2,5% + 80.000*4%)*2 = €13.200

Если оформить приобретение на большее число лиц, то, соответственно, можно сэкономить еще больше.

Также можно несколько оптимизировать налог путем вынесения стоимости некоторых работ и материалов за рамки основного договора купли-продажи, оформляя их как дополнительные работы («extras»). Необходимо иметь в виду, что особо злоупотреблять этим не стоит, ибо при расчете Transfer Fee Земельный Комитет (Land District Office) учитывает не только контрактную стоимость Вашего объекта недвижимости, но и стоимость похожих объектов, проданных в том же районе, примерно в то же время, что и Ваш. Они могут не согласиться с Вашими цифрами, если увидят, что стоимость Вашего объекта явно занижена по сравнению с аналогичными.

Гербовый сбор (Stamp duties)

Начиная с 2026 года ежегодный налог на недвижимость полностью отменен

Единовременные выплаты, связанные с продажей или передачей недвижимости

Налог с прироста капитала (Capital Gain Tax) 

Если Вы решили продать Вашу недвижимость на Кипре, то Вы платите налог с прироста капитала (Capital Gains Tax) по ставке 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и покупки). При этом надо учитывать, что на самом деле фактическая ставка налога значительно меньше, так как законодательство Кипра предусматривает существенные льготы по данному налогу. Перечислим их:

• Налогом не облагаются первые €30.000 прироста капитала для каждого собственника. 
• Если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые €150.000 прироста капитала налогом не облагаются.
• Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные капитальные затраты, такие как ремонт, другие материальные затраты и т.п.
• Также исключаются комиссия риелторскому агентству за продажу и расходы на юриста по продаже недвижимости
• При расчете налога начальная стоимость недвижимости увеличивается в соответствии с индексом инфляции
• Налоги, уплаченные в свое время при покупке недвижимости (Transfer Fee и VAT), уменьшают налогооблагаемую базу Capital Gains Tax
• Если продавец приобрел в свое время недвижимость с помощью ипотеки, то проценты по ипотечному кредиту уменьшают налогооблагаемую базу

Если недвижимость продается вместе с движимым имуществом (мебель, техника), последнее можно передать отдельным соглашением со своей стоимостью. Это уменьшит стоимость самой недвижимости, что приведет к уменьшению Capital Gains Tax.

Налог на наследство

Недвижимость на Кипре не облагается налогом на наследство.

Выплаты, связанные со владением недвижимости

Начиная с 2017 года ежегодный налог на недвижимость полностью отменен