НДС и налог на недвижимость на Кипре

Покупка новой недвижимости на Кипре облагается НДС (VAT - Value Added Tax). Приобретение вторичной недвижимости, а также новой недвижимости, разрешение на строительство которой было получено до 1 мая 2004 года, налогом на добавленную стоимость не облагается (такая недвижимость облагается другим налогом - Transfer Fee).

Ставка НДС на территории республики Кипр составляет 19%. Кипрское законодательство предусматривает (при выполнении определенных условий) использование льготной ставки НДС 5% на приобретение недвижимости. Таким образом, покупателю новой недвижимости предоставляется возможность существенной экономии.

Требования к недвижимости и заявителю для получения льготной ставки НДС

Льготная ставка НДС предоставляется при соблюдении следующих требований:

• Покупатель должен быть физическим лицом (не компанией), достигшим 18-летнего возраста.
• Покупаемая недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр (во время его пребывания на Кипре).
• У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретенной ранее с льготной ставкой НДС.
• Недвижимость должна использоваться исключительно для проживания, а не с целью извлечения дохода (например, от сдачи в аренду).
• На момент утверждения льготной ставки НДС, недвижимость не должна быть использованной (в ней никто не должен жить, пользоваться водой и электричеством).

Льготная ставка 5% распространяется на первые 350тыс евро стоимости недвижимости, при этом общая ее стоимость не должна превышать 475тыс евро. Также льготная ставка распространяется на первые 130кв.м. площади недвижимости, при этом ее площадь не должна превышать 190кв.м.

Рассмотрим примеры:

• Квартира площадью 100кв.м. и ценой 300тыс евро – применяется ставка НДС 5%.
• Дом площадью 200кв.м. и неважно какой цены – ставка НДС 19%.
• Дом ценой 500тыс евро и неважно какой площади – ставка НДС 19%.
• Квартира площадью 120кв.м. и ценой 400тыс евро – 350тыс евро облагаются 5% НДС, остальные 50тыс евро – 19% НДС.
• Дом площадью 140кв.м. и ценой 475тыс евро - по ставке 5% облагается сумма, рассчитываемая по формуле 475.000 x (130/140) x (350/475) = EUR325.000. Оставшаяся сумма в размере 475.000 - 325.000 = EUR150.000 облагается по ставке 19%

Данные правила по площадям и ценам не применяются к зданиям, для которых получено разрешение на планирование или подано заявление на это разрешение до 31 октября 2023 года, а соответствующее заявление на льготную ставку НДС было подано в течение 3 лет с дата принятия нового закона (т.е. до 15.06.2026). В этом случае действует другое правило, а именно: льготная ставка 5% распространяется на первые 200кв.м. площади недвижимости, независимо от ее цены и площади.
Легко понять, что в ближайшие годы в большинстве случаев будет действовать именно это, другое правило, выгодное для покупателей недвижимости.

Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС, отказывается от владения недвижимостью в качестве своего главного места проживания на Кипре ранее, чем через 10 лет с момента вступления в фактическое владение (например, продав недвижимость или сдав ее в аренду), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС. 

Приведем пример:

Заявитель приобрел квартиру стоимостью 300тыс евро + НДС и воспользовался льготой, уплатив НДС 5% вместо 19%. Он решил продать свою недвижимость через три года после вступления в фактическое владение.  В этом случае, он должен будет при продаже своей недвижимости уплатить в казну НДС по следующей формуле:

300.000 х 5% = EUR15.000 – изначально уплаченный НДС.

300.000 х 19% = EUR57.000 – полный НДС, который должен был быть уплачен без льготы.

57.000 - 15.000 = EUR42.000 – сумма экономии.

42.000 х 7/10 = EUR29.400 – сумма, которую заявитель должен будет возместить в казну, в случае, если он решит продать свою недвижимость через 3 года. Таким образом, 3 года из 10 как бы «самортизированы», поскольку 3 года заявитель пользовался недвижимостью сам, а за оставшиеся 7 лет из 10 нужно доплатить разницу – отсюда и коэффициент 7/10 в данном примере. 

Если же заявитель, воспользовавшийся льготой, не продает и/или не сдает в аренду свою недвижимость, а использует в качестве своей личной резиденции не менее 10 лет, то он довольствуется экономией при приобретении, в данном примере, в сумме EUR42.000, в полном объеме.

Комментарии к Закону о льготной ставке НДС

Комментарий 1

Согласно Закону о льготной ставке НДС, покупаемая недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Означает ли это, что Заявитель должен будет проживать в купленной недвижимости большую часть своего времени?

Ответ - нет, не означает. Заявитель может купить недвижимость для отдыха на Кипре, и все равно получит льготу по НДС. Главное, чтобы во время своих приездов на Кипр (как угодно редких), заявитель останавливался бы именно в данной недвижимости.

Комментарий 2

Должен ли покупатель вначале купить недвижимость, оплатив НДС по ставке 19%, и только потом, получив льготную ставку НДС, подать документы возмещение части (14%) ранее уплаченного НДС?

Ответ - нет, не должен. Покупатель может сразу купить жилье, оплатив НДС по ставке 5%.

Поясним сказанное на примере. Пусть покупатель приобретает готовые апартаменты стоимостью €200.000 плюс НДС. Одновременно с подписанием контракта покупатель оплачивает 30% депозит в размере €60.000 плюс НДС по ставке 19% (величина НДС составит €11.400). Контракт депонируется в государственном Земельном комитете (Land District Office) (подробнее об этой процедуре - на странице Юридические вопросы). Сразу после этого подается Заявление на льготу по НДС, которое утверждается в течение месяца. После одобрения льготы, покупатель оплачивает оставшиеся 70% стоимости апартаментов - EUR140.000 плюс оставшийся к уплате НДС. Налог НДС (5% от EUR200.000) составляет EUR10.000. Однако, ранее покупатель уже уплатил НДС в размере EUR11.400. Таким образом, второй платеж составит всего EUR138.600 (140.000 – 1.400).